原创UCANMAX宜凯门

自5月20日，LPR降低至4.45%以来，各种利率站岗的“冤种”朋友，都来咨询有没有什么办法转换利率，有人想商转公，有人想走对敲，还有人想冒险搞一下经营贷……

两个多月后的今天，小编接到了一个电话，朋友表示他和自己的一个哥们搞成了！利率从高位直降到了4.25%，他月供直接减少了8000元。

今天，我们作为案例来分享一下。

·30年少还293万，是如何做到的？

经过详细沟通了解，小编的朋友和他的哥们，都是通过买卖的方式降低的利率，也就是之前我们文章里面提到的对敲，只不过他们一个是通过离婚的方式把房子卖给了自己的媳妇，一个则是卖给了自己的父母，一来一回到底要花多少钱？我们来详细看一下。

案例一

朋友关键词：2018年入手，正弘瓴，户型230㎡，月供4.5万元/㎡，2019年6月交房。

朋友购入的这套房子，总价1035万，当时首付4成，贷款620万，等额本息利率6.37%，月供38660元，房本于2019年底拿到手。

这次他和媳妇办了个离婚，将自己的这套房子过户给了媳妇，银行利率直接降到了4.25，过户合同总价约定的890万，贷款620万，等额本息30年，月供30500元。

这一来一回，月供直接少了8160元！30年少还293万！

郑州房产买卖交易的税费，包含以下几个方面和中介费，朋友这次过户，直接通过熟人办理无中介费。

契税，户型大于90㎡，媳妇名下为首套，按1.5%，契税交了13.35万。

增值税及附加，房本已满2年，免征。

个人所得税，不满五年，按最新政策，选择了全额的1%，约8.9万。

加上产权登记费及工本费，90元。

银行贷款的手续费，按贷款额的千分之一收取，贷款620万，花费6200元。

朋友这次对敲交易，付出的成本，离婚一次，现金支出22.87万，月供30年可少还293万。

案例二

朋友哥们关键词：2018年入手，恒大悦龙台，户型155㎡，单价37500元/㎡，2019年7月交房

朋友哥们的这套房子，总价581万，当时首付3成，贷款406万，等额本息利率6.37%，月供25316元，房本同样于2019年底拿到手。

朋友哥们未婚，将自己的房子通过买卖的形式，过户给了自己的母亲，银行利率同样降到了4.25，过户合同总价约定的590万，贷款406万，等额本息30年，月供19973元。

月供直接少了5343元！30年少还192.3万！

朋友哥们这次过户，同样无中介费。

契税，户型大于90㎡，父母名下无房为首套，按1.5%，契税交了8.85万。

增值税及附加，房本已满2年，免征。

个人所得税，不满五年，按最新政策，选择了全额的1%，约5.9万。

加上产权登记费及工本费，90元。

银行贷款的手续费，按贷款额的千分之一收取，贷款590万，花费5900元。

朋友这次对敲交易，付出的成本，现金支出15.34万，月供可少还192.3万！

从上面的两个案例可以看出，越贵的房子，进行对敲之后，月供省更多。

·普通人利率转换，每月能省多少月供？

而对于普通人来说，在房本满二不满五的情况下，总价150万的房子，贷款105万，利率6.37%和利率4.25%，每月可少还1382元，付出的成本约为契税2.25万+差额税1.5万+银行贷款1500元+工本费约为3.85万元。

对敲的方式转换利率，有几个关键点，需要大家清楚。

第一，选择对敲的亲人靠谱且不会产生额外的纠纷；

第二、对敲会产生额外的税费，房价总额越高，产生的税费越多；

第三，需要满足有房本的条件，若房本或者契税不满两年，需要缴纳房产总额5.6%的增值税，会增加对敲的成本；

第四，如果房产满五唯一，则可不缴纳个人所得税。

如果办不成对敲，难道利率5.88%—6.37%的真的要当一个大冤种吗？

事实上，Lpr的降低就跟已经买过房的人的月供息息相关，对于已经买过房的，Lpr利率变动是一年一次，也就是房贷变动周期是1年，从什么时候开始变，有两种方式。

1、每年贷款发放月变动

2，每年1月1日变动

如果你是每年贷款发放月变动，那你的变动就参考上月Lpr，如果你选择的是1月1日变动，那Lpr就参考上年12月的Lpr。

但是lpr的变动对已经在高利率上站岗的人而言，效果是有限的。

·除了对敲，还有哪些方式可以进行转换？

如果房贷站岗，且无法用对敲的方式进行利率转换，那么，有需要的朋友可参考以下几种，但以下几种方式仅供分享，如有朋友办理成功，可在文末留言分享。

1、转按揭

转按揭就是在二手房买卖中，已经在银行办理过贷款的借款人，结清上一家银行的贷款，重新走贷款办理流程，以当下的房贷利率重新贷款。

但可惜的是，目前政府并没有引导这种操作方式。

但是站在全国来看，中国的房贷利率在全世界范围内都很高，同样是买房，不过比别人买的早了一两年，就得白白当6.37%的大冤种吗？

而且，据可靠消息，目前郑州某银行已经允许内部职工进行转按揭操作。

2、商转公

即将商业贷款转为公积金贷款，但会有一定的限制。

1.贷款额度低：公积金本身贷款额度低，首套房单身最高可以贷60万，夫妻双方最高可以贷80万，需要注意的是，贷款额度不得超过总房款的70%，五年期以上的贷款年利率为3.25%；二套房无论是单身还是夫妻双方最高只能贷60万，利率上浮10%后为3.57%。

2.商转公限制：已经用商业贷款的，想转公积金贷款有限制，很多只有省直公积金才可以转，市直公积金有的也可以办。

3.全监管方式。在郑州，二手房商转公必须是在买房时全监管，否则是不能办理的。

3、转经营贷

经营贷就是用作经营的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的产品，是国家的信贷红利，鼓励资金流入实体经济，为了用更低的利率，更低的金负担让企业更好地经营，所以贷款利率有的比公积金还要低。

4、提前还贷

提前结算贷款本金，可以一定程度上降低贷款压力。

在提前还贷前，首先要明白，即使是高达5%-6%，房贷也始终是中国最稳定最安全的贷款，除了房贷，很难再申请到这样一笔长周期的贷款，所以如果能用这笔资金应急，或者覆盖房贷利率，其实比提前还贷能更好地应用资金。

郑州人民苦高利率久矣！

尤其是持有周期长的刚需一族，将一直被高利率扼住咽喉。

再加上，不患寡而患不均。

随着近期买房利率骤降，每月还房贷的时候，高位站岗的人看着因早买半年房，每月平白多出的1000块钱，嘴里缺肉的烩面瞬间变得更加寡淡了！

对于普通老百姓来说，摈弃高不可攀的“商转公”、钻政策空子的“转经营贷”和风险大且成本高的“对冲”，也只有由政府层面推行“转按揭”更值得期待了。

如今，郑州楼市中有不少买房人，站在利率最高点被套牢30年，背负着高额的房贷但楼盘停工，交房实在是遥不可及。

想必这里边绝大多数的买房人都是刚需，生活可以说是游走在崩溃的边缘，而造成这样的原因：是他们渴望在这个城市里拥有一个自己的家，找到属于自己的温情......

南宫丨文

UCANMAX丨图

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