太意外了，一大批两年前上车的业主们，被精准伤害到了。

价格战的魔法，卷到了前海。

周末，深圳两大网红盘拿证。

11月18日颐城瑧湾悦家园获批预售，备案均价9.04-11.98万/平；11月20日天健悦湾府获批预售，备案均价8.27-10.93万/平。

前者位于前海的妈湾，后者位于前海的桂湾，价格迎来近两年新低，一时间深圳人炸开了锅。

首先是颐城臻湾悦家园，开盘就是92折。

321套住宅，备案均价约10.6万/㎡（折后均价9.66万/平），单价区间约9-12万/㎡，总价区间约1018-1989万。

似乎和近两年前海开盘的新房价格差距不明显。

但就在大家忙着准备资料登记的时候，项目甩出了前海有史以来最大优惠价：

i深圳登记前300名：总价优惠30万

冻资前300名优惠：小户型30万，大户型70万优惠

11月30日前准签优惠：小户型30万，大户型60万

12月10日前准签优惠：小户型20万，大户型40万

12月20日前准签优惠：小户型10万，大户型20万。

瞬间将开盘价，压到最低8.2万/平起。

实际上，据市场确认的消息，准时签约小户型优惠可以去到90万起，大户型优惠可以去到160万起。

其次是天健悦湾府，备案直接备到近3年最低，开盘价回到了2019年前。

626套住宅备案均价约9.6万/㎡，单价区间约8.3-10.7万/㎡，总价区间约942-1813万。

市场让利，可以说卷到了近几年的新低。

只能说，在深圳楼市观望情绪蔓延的趋势下，连前海网红盘都避免不了加入这场价格战。

作为后面才入市的新房，很难不接受市场真的冷到不行的事实。

实际上今年前海的颐城栖湾里就已经提前释放出了前海新房市场的信号。

今年9月颐城栖湾里开盘推出352套住宅，卖出347套，去化98.5%，出乎意料地没有日光。

但对于还没上车自住的准业主来说，则是等到的好运气。

对比前两年前海的打新价格，不仅赚了时间，还节约了持有的成本。

算上新房折扣，外加便宜了的银行基准利率，几乎是打了个八折。

网红盘价格卷起来，有人开心就有人愁。

连前海都卷起来了，相信没有几个业主能够坐得住的。

特别是早两三年上车的业主们，有些到现在新房都还没有住上不单只，还要和开发商扯各种皮。

首先是前海近三四年上车的业主。

过去前海一房难求，加上市场火热，抢到就是赚到的行情，让绝大部分业主都是闭眼选房。

但现在前海的新房越来越多，越来越不稀缺，将来的二手房转手，会是最大的阻力。

另一方面，别人不仅买得比自己便宜，而且利息成本也更低，将来挂低价的弹性也比自己大。

颐城瑧湾悦家园备案均价9.04-11.98万/平，天健悦湾府备案均价8.27-10.93万/平，还送精装。

对比过去毛坯的颐城栖湾里、嵘玺家园、深业颐湾府，相当于便宜了1-2折。

其次是宝安新安和宝中过去两三年的新房业主。

相信这批业主是最难受的了。

比如尖岗山壹号花园的业主。

大关买房的时候，不仅备案均价去到了8.2-9.5万/㎡，还是毛坯。

但这个价格既可以直接买颐城瑧湾悦，也可以直接天健悦湾府。

比如玖玖颂阁，周边城市界面一般，配套规格也不如前海的这两个项目。

但是备案价格也去到了8.9-9.5万/平。

如果时间线再往回走，会发现宝中2019年和2020年分别入市的云玺锦庭、都市茗荟花园一期以及新锦安公馆，最高价甚至都超过了前海过去的项目的最高价。

所以，有时候早上车，未必真的就捡到了便宜，有可能是吹山顶最凉风的一次。

接下来还会有什么影响？

前海这两个盘释放出来的信号，可以说是具有风向标式的信号。

一方面，价格压力会传递到将要入市但还没入市的前海新盘。

比如天健悦湾府旁边的深业云海湾。

两个项目同样是毛坯限价9.2万/平，并且地段位置，周边的配套都差不多，很大概率开盘价格是向天健悦湾府看齐的。

但看齐估计还不够，打折的压力可能比天健悦湾府还要大。因为天健悦湾府的人才房只租不售，但深业云海湾自带不少未来价格只需要6折的人才房。

另一方面，对宝安还未入市的项目来说，尤其是价格打算备案到8万+/平的项目，未来市场可能会比想象的更差。

连前海都出现8字头的价格，那么市场一定会对宝安8万/平以上的项目保持观望态度，况且前海的规划蓝图更好，更高大上，地段位置也更优越。

比如都市茗荟二期，如果参考2019年一期入市的均价10.9万/平，价格再备案到10万+/平就比较难了。

一方面市场难以接受，另一方面官方层面也大概率不会允许。

毕竟官方把宝中地块毛坯限价整体压在了8.5万/平—8.8万/平。

比如新安宝安中医院对面的中南项目，备案就算依旧能备到和周边存量项目8万-10万/平一样的价格，市场也不会接受。

再比如宝中这两年新拍的地块，鸿荣源A004-0175宗地（限价8.5万/平）、越秀A003-0434宗地（限价8.86万/平），就算按照限价的价格开盘，市场都不一定会买单。

因为隔壁的前海还有好几个限价项目等着入市。

所以，对宝安的项目来说，也只会越来越卷。

一番“价格战”是避免不了的了，甚至可能会更惨烈，更夸张。

看到这里，可能有人会说，连前海都卷成这样了，还有买的必要吗？

首先要明白，以前那种靠概念，靠倒挂去抢前海的思维需要调整一下了。

接下来的市场，谁也说不好。

其次，如果回归居住价值，前海依旧是值得看的区域。

特别是在前海工作生活的群体，片区的红利兑现、生活配套升级等都还有看头。

如果这次前海的这两个网红项目抢不到也没关系，可以等前海接下来的项目。

比如前海时代三期，位置更好，这个项目估计是市场未来比较期待的项目。

所以开发商没顶住压力降价，再加上6折的人才房“搅局”，接下来，将会是最考验深圳人买房心态的时刻。