导读：多位业内人士认为，行业不会再回到过去两年的状态。

近日，一则昆山住建局对两个打折力度过大的项目进行处罚的文件在业内流传，其中一个项目隶属于万科。

5月7日，第一财经记者从代理了上述项目的中介处了解到，“五一”期间，该项目曾拿出3栋楼进行促销，房源优惠力度约30万元，折扣力度在8折左右。不过在昆山当地住建部门出手干预后，此前的折扣已收回，目前优惠仅在3-5万元。

图片摄影：任玉明

据中指研究院不完全统计，2022年5月-12月，全国已有近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度，其中包括保定、福州、梧州、大理、中山、绵阳等城市。

从上述出台“限跌令”城市的具体措施来看，在价格方面，严管随意降价现象，并为房价设置“跌停板”，要求项目降价不能超过15%或10%，否则便被界定为违规降价。

业内人士认为，为保持房地产市场稳定，各地不会轻易放松限跌令范围，允许10%或15%的房价降幅是大部分城市能接受的调整幅度。

昆山两楼盘打七折被暂停网签

大力度折扣已收回

为了稳房价、稳市场、稳预期，不少地方政府为楼市设定了10%或15%的“跌停板”，明文规定不得大幅降价，并对不少开发商过分降价的行为进行处罚。5月5日，苏州昆山住建局再度发出了这样一则通报。

相关通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。住建局表示将暂时关闭上述项目的网签，待整改结束后予以开通。

据天眼查信息，昆山长泰置业有限公司隶属于苏州万科旗下，持股比例约为60%，另有广州广电房地产持股37.5%，开发项目名为万科常青藤尚滨花园。

常青藤尚滨花园置业顾问告诉财联社记者，楼盘的确于近日受到了处罚。

“我们近期推出了促销活动，一些房源优惠下来单价约1.4万元-1.5万元/平方米。楼盘是小高层，本次推出的房源仍有一定可选空间，目前活动还没有收回，仍有少量房源可供选择。”常青藤尚滨花园置业顾问表示。

据房天下数据，上述楼盘此前售价为1.9万元/平方米，以其本次活动最高优惠来计，相当于打了7折，降价幅度约为30%。

此次通报文件中另一个项目梦之悦花园，也因降价销售而受到处罚。

据房天下信息显示，梦之悦花园售价为2.2万元/平方米。梦之悦花园置业顾问告诉记者，近期推出促销房源的单价在1.6万元-1.8万元/平方米左右。以此计算，该项目优惠力度相当于打了7-8折。

“这次的优惠暂停，一是受到了处罚，再就是推出的房源并不多，就是希望通过优惠加快一下销售速度。常青藤那个项目听说也受到了处罚，而且后面还面临一个问题，被暂停网签，已经下了定金的怎么办，现在还不清楚。”梦之悦花园置业顾问表示。

就上述文件所提对两楼盘暂停网签及其整改进展如何，财联社记者联系昆山市住建局了解进一步情况，昆山市住建局相关人士对记者表示，“并不清楚相关情况。”

据悉，昆山部分项目加大营销力度的背后，是其楼市活跃度出现下降。

中指院数据显示，在前期积压需求集中释放后，4月昆山市场活跃度出现一定回落，新建商品住宅成交面积为20.3万平方米，环比下降约14%。

“目前房地产市场尚未明显回暖，房企仍面临较大的资金压力，上述昆山项目应该是想趁着五一假期，加大营销力度，通过对项目进行较大幅度的降价促销，加快出货节奏，快速回笼资金。”一位房地产行业分析师告诉记者。

不过，58安居客房产研究院分院院长张波认为，房企促销一旦引发降价潮会产生连锁反应，将对市场形成不小影响，也会对土地市场、地方经济产生较大影响，因此地方有必要通过行政手段限制房企大幅降价。

万科降价销售只是个案

作为业内头部公司，万科的动作向来容易引发市场关注。上述楼盘的降价难免让人联想到2022年时开发商普遍的促销行为。这会成为新一轮打折降价的开端吗？

多位受访的业内人士都认为，苏州万科上述楼盘的降价销售是个案，不具备太多的参考价值。“有些项目本身可能一直都没好起来。”

整体来看，苏州市场并未出现明显的下行。某华东房企在苏州的一位项目销售主管告诉记者，现在苏州大市的状态依旧是开发商在回收折扣，甚至在付款方式上也有所要求，昆山有几个项目收的都是全款客户。开发商整体的态势相对稳定。

多地曾出台“限跌令”

过往两年，针对房企降价销售的情况，不少地方曾出台“限跌令”。

据中指研究院不完全统计，去年5月至12月，近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。

以大理为例，大理白族自治州人民政府于2022年8月发布的《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》显示，加强管控恶意炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为。公开宣传预售商品房价格的，宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%或高于115%，宣传较低售价的房源套数不得低于楼盘表内待售套数的50%。

河北省保定市人民政府于去年印发的《关于进一步促进主城区房地产业良性循环和健康发展的十五条政策措施》则明确，稳定住房价格。房地产开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案手续前，对全部房源须向价格主管部门进行一次性价格备案（一房一价）。经价格主管部门审核备案后，销售时按备案价格明码标价。销售价格浮动原则上不超过±10%进行销售，超过±10%的，原则上应重新备案，重新备案的时间应与上次备案时间间隔60日以上。但不得低于成本价格恶意竞争，扰乱房地产市场。

但在限价管控的情况下，也有声音指出，“一刀切”式的限价管控使得房企陷入进退两难的尴尬局面。

此前，广东省地产商会曾向广东省住建厅建言调整政策。2022年6月10日，一份《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》红头文件流出，抬头显示为广东省地产商会文件。文件称：当前房企在自救过程中面临重重困难。部分企业拟在三四线等较低能级的城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，但不少地方政府既限涨价又限降价，令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。建议调整当前“一刀切”式的限价管控，适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。

2022年9月，市场消息称，广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超过项目核定线均价。

房企能降价吗？

曾有地方政府回应：商品房价格由市场供求关系决定

2022年9月，位于武汉的朗诗熙华府也因为降价被原有业主投诉。

据武汉城市留言板，有业主于2022年9月5日留言称，“朗诗熙华府虚假营销，胡乱降价，购房时，承诺后面价格只会比前面高，房子基本上都卖了，楼层有限，实际上大量未卖，现在又大幅度降价，购房者血亏。”

对此，武汉市住房保障和房管局于2022年9月16日回复称，关于房屋价格的问题，商品房价格由市场供求关系决定，由开发企业根据市场情况自主定价，具体房屋价格由双方通过合同约定。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，商品房买卖属于平等市场主体之间的经济合同法律关系范畴，应按照合同约定的争议处理途径解决争议。

2022年9月9日，又有业主留言称，2021年买的朗诗熙华府期房单价2.9万元，一年连降3次，不到一年单价降了1万元，一年不到亏了百万元。

2022年9月20日，洪山区房管局开发办再度回应称，经了解，目前开发企业将销售困难的房屋作特价销售，针对项目打折促销情况，该局约谈开发企业，建议开发企业综合考虑并制定合理促销方案。

本文来源：第一财经、澎湃新闻、财联社

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所谢炎燊、陈慧霞

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